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楼盘相比较 买后最踏实

发布时间:2012-10-20  来源:  点击:
 

一、选房、看房是买房的基础 应实地考察多方面因素

  通过对自身的消费需求状况(购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格面积等)进行全面、综合的衡量与分析,初步确定一个适合自身实际需要的购房框架,然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较,确定几个备选项目。

  可以通过以下几点选房:

  1.网上选房——可以从地产专业网站浙北房产网上,通过价格、区域等条件来搜索您最需要的房子

  2.专家指点或朋友推荐——专家、朋友的意见一定不要忽视,他们一定会从亲身体验的经验当中告诉你方式方法

  3.实地考察——只有实地考察,才能切身的了解到这个楼盘的交通是否便利,周边配套是否完善、小区规模是大是小等等。

  二、如何考察社区配套

  社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响,建议您考察一个项目时,从以下几方面着手:

  一、居住密度及私密性

  住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。

  二、公共建筑

  居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。

  三、小区绿化

  居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。

  四、小区布局

  在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。

  五、小区内交通

  居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。

  人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

  三、买期房如何考察开发商实力

  期房的最大风险是“烂尾”。所谓“烂尾楼”通常是指那些工程不能按时完成,或者无法全部完成的项目。期房一旦出现“烂尾”,不仅房产会贬值,而且还会直接影响购房者的正常生活,使购买者经济遭受巨大损失。俗话说:有钱好办事,开发商实力是保证项目正常建设最关键的保障因素之一。

  开发商自有资金充足,即使在一定阶段内销售出现问题,也可以保证材料的及时供给和施工的正常进行。但如果项目是靠“滚动开发的”,也就是需要用销售收入进行工程建设,这样的期房就存在风险了。房子的销售情况要受市场供需状况及经济环境等因素的影响,一旦房子卖的不好,资金跟不上,工程建设就要受到影响,房子盖不起来,就更卖不出去,形成恶性循环。

  行家认为,银行是否给企业发放贷款主要是看这个企业是否有相应的偿债能力,这可能是对开发商实力的最直接的判断。对于上市公司来说,可通过公开的财务年报,股票走势等进行判断,这些公司的融资渠道也比较畅通。对于普通消费者来说,还可以从以下几个方面判断开发商的实力:

  1、开发商以往的业绩;2、项目总开发量和开工量。这点非常重要。试想一下,一个总建筑面积为60万平方米的大项目,可是首期只开工两懂楼,这样的开发商是有实力吗?3、市场占有率,像万科这样的企业,同期开工的项目较多,市场占有率非常高,如果没有一定的实力是很难应付的;4、工程进度情况。建设工期是否有保障也能看出开发商实力。

  四、户型要点

  小户型≠小面积

  购房者在选择小户型住宅时,特别要注意得房率,有时候公摊并不比大户型高,但使用率却比大户型低,因为做建筑立面设计的时候考虑到美观,使用一些大弧线、斜边形的设计,外立面非常大气漂亮,但实际上在做户型设计的时候,这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子,实际上就增加了套内使用面积的折合单价,可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。

  影响面积大小的因素还有就是房型,比较实用的小户型,卧室的开间要在3~4米,卫生间开间要2米以上,厨房开间2~3米,客厅开间4~5米。所以看户型图的时候一定要注意旁边标注的开间数据,图形是可以有欺骗性的。如果户型图上没有标注相关尺寸数据,一定要请售楼员介绍清楚,并写下来,以免万一日后追究责任有理说不清。

  朝向、距离不马虎

  消费者买房时往往只看单套户型图,很少从整个园区的规划图来寻找答案。特别是年轻人经验不足,一不小心就买了一套陷阱房。如果单看户型设计图,有的小户型房型方正、全明设计、采光充足,看起来几乎十全十美,这时候一定要看看园区总平面沙盘图。

  有的房子尽管朝南,但北向却没有窗,或前排住宅比较高,前后排住宅之间的距离过近,这些都会影响到房子的采光和通风,而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。要选择一套好的小户型,最好请售楼人员具体讲解一下,了解小区整体规划,每幢单元楼的分布、朝向,并且要知道前排住宅的高度,前后排住宅之间的距离。

  要经济还要实用

  小户型首要特点是经济实用。小户型讲究的是归属感,首先要考虑项目的经济性和便捷性,以及项目本身的功能性或者是空间性,功能比较符合住家的需求,麻雀虽小,五脏俱全,能符合真正的需求,才能让购房者有一种超值的感觉。

  生活舒适就需要有一个良好的生活环境,交通、购物等配套完备,这是购买任何小户型都要注意的一环。小区所在位置是否有便捷的交通,空气好不好,绿化怎么样,有无噪音污染源,附近可以没有好的学区但必须有休闲娱乐场所。这是满足小户型居住舒适的最基本条件。

  个性鲜明惹人爱

  影响小户型的增值空间还有个性,如今的消费者口味越来越独特,眼光也越来越挑剔,除了精神层面需要给房子是一个家的感觉之外,户型设计的创意化和人性化也是必不可少的。个性包括很多,如地面、格局、层高等等。个性不仅仅停留在硬件上面,每个小户型项目如果有投资价值,它的个性应该非常鲜明;在软件方面,包括能享受到的所有便利,如商业、交通等等方面,这些会让产品本身增加一定的价值。

  如果是纯居住目的,建议选择带厨房并且煤气入户的小户型,根据开发商目前的优惠活动可以斟酌购买“全配套”小户型,就是配有家具、电器、布艺软装等,且装修材质均为国内、国际知名品牌的品牌企业开发的项目。对于短期居住的人来说,选择酒店式服务的公寓小户型比较好;投资者最好可以重点考虑繁华地段或成熟小区来保证日后升值。

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