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买房:如何防范商品房认购书定金纠纷

发布时间:2012-10-20  来源:中国建筑报  点击:
 

购房者与开发商签订了一份商品房认购协议书,购房者以定金的形式缴付了一部分款项,并约定7日后双方协商签订正式预售合同,逾期则视为购房者违约,开发商有权没收定金。7日后,双方在签订正式合同时,购房者发现开发商的小区规划与签订认购书时知晓的情况不一致,经协商不能最终达成购房协议,购房者要求开发商退还已缴付的定金,但开发商认为是购房者不履行购买义务,而拒绝退还定金。

  上述购房定金纠纷是地产纠纷中较为突出的问题之一。针对此类纠纷,首先我们应正确认识商品房认购定金的法律性质。

  商品房认购定金的法律性质

  商品房认购书一般由开发商自行制定,内容详略程度差异较大。一般认购书约定的双方当事人的法律义务主要有两项:根据认购书约定的条件在将来某个时间签订正式的商品房买卖合同;根据认购书约定签订正式的商品房买卖合同的过程中当事人还负有对认购书未作约定的事项依据诚实信用原则进行公平协商的义务。

  我国法律规定,“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”目前的定金纠纷主要是因为开发商的行为没有统一的规范,多数情况是先交定金、签协议,后看合同,而合同中又包含一些由开发商自己拟订的附加条款。

  由于担保法对定金的规定不够详细,缺乏可操作性,使得不同的当事人对定金的理解差别很大。从开发商角度考虑,认为定金是一种担保,购房者交纳定金却不签订主合同显然构成违约,因此应当不返还购房者的定金。而从购房者的角度理解,定金是主合同的担保,主合同还没有订立,因此也就无从谈起什么担保,不能按照担保法的条款来适用定金罚则,应该退还购房者已经交纳的定金。

  那么,认购书中约定的定金究竟是立约定金还是违约(履约)定金?

  从法律效力上说,商品房认购书中约定定金,对于买卖双方都具有同等约束力,但是实际上购房者承担定金罚则的可能性要比开发商大得多。在认购阶段,购房者仅对房屋的大致情况有所了解,买卖双方并未就合同条款进行任何实质性磋商。而一旦进入正式合同的谈判阶段,购房者有可能会发现合同条款的内容与自己最初的设想差距甚远。在这种情况下要求购房者承诺一定与开发商签署买卖合同,显然是不公平的。如果购房者坚持要按照自己的意愿修改合同条款,在开发商无法接受的情况下,极有可能会使合同无法签署。在这种情况下,开发商就有可能会援引商品房认购书中的定金条款,认为是因为购房者的原因而未能在约定的时间内签订商品房买卖合同,从而扣除购房者定金。

  对本文开头案件一种意见认为,商品房认购书以将来签订合同为标的,只要买受人最后不签商品房买卖合同,就不能收回定金,这是由定金的性质决定的。这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。

  另一种意见则认为:双方对于商品房买卖合同的某些条款无法协商一致,造成合同无法签订,应认定为“因不可归责于双方当事人的事由”,定金应予返还。

  第一种意见忽略了定金适用的前提条件,并非不签订合同就违反了定金罚则。这种观点在实质上否认了买受人的谈判权,对买受人不公平,因此不可取。

  笔者主张开发商应当返还定金,其原因是购房者在签订认购协议书时已了解到相应的小区规划设施,而在签订正式预售房合同时,开发商对此却不予认可。购房者是基于信任开发商所述的具体情况才愿意缴纳定金、购买开发商的房屋。但由于开发商缺乏基本的诚信,将小区规划任意更改,从而导致购房者不愿意购房。

  针对上述常见的购房定金纠纷,笔者提出如下防范对策和建议。

  防范对策和建议

  1.制定并推行《商品房认购书》示范文本

  目前各楼盘出示的认购书都是由开发商或售楼方自己制定的格式合同,不少消费者缺乏有关法律常识,售楼方和开发商方面处于强势地位,在认购书中常设置一些有利于售楼方的条款,消费者稍不留神,就会吃亏。因此,制定统一的认购书文本,有望很好地维护消费者的权益。

  2.约定《商品房认购书》“退出”条款

  由于签订商品房认购书时,楼盘的一些细节尚未明确,商品房买卖合同的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订商品房买卖合同,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在消费者没有过错的时候能够随时“退出”。

  3.要抓住对方违约机会

  一旦开发商或房地产销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除商品房认购书,并全额退还已经收取的款项。如果是定金,还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要在商品房认购书中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的,并把销售人员的承诺写入,这样一旦出现违反约定的情况,消费者才能证据充分地要求对方返还款项。

  4.认购书不应将定金作为订立商品房买卖合同的担保

  根据《担保法解释》第4条规定,如认购书中将定金作为订立商品房买卖合同的担保,造成的直接后果是,在商品房买卖合同谈不成的情况下,定金归与开发商。因此,认购者应当避免将定金作为订立商品房买卖合同担保的条款,明确规定定金只作为本认购书的履行担保。

  5.购房人增强自身的法律意识

  购房人在签订认购书或者定金合同之前,应该对商品房的实际情况进行实地详细的考察,最好聘请专业的购房律师陪同。在购买商品房时也应当有意识地抵制显失公平、违背诚信的条款,对任何合同的订立都应当严格审查其内容,而对于某些暗含风险的条款则应当经过慎重分析后选择接受或者拒绝。

  6.取消商品房预售制度,实行现房销售

  由于商品房预售制度存在诸多风险,几年前就曾引发取消预售制度的广泛讨论。购房者定金风险是商品房预售风险之一,取消预售商品房制度,建立商品房竣工入市销售制度,可从根本上解决因预售认购引发的定金纠纷,维护广大购房者的利益和权益。

  由于商品房认购书中定金相关法律规定不明确,操作性差,甚至存在不同的理解,在消费者主张退回定金时并不一定会得到法院的支持,极大地损害了买受人的合法权益。人民法院在审理此类案件时,应对不能订立房屋买卖合同的原因进行具体分析,在正确确定责任承担主体后依法作出相应处理。 

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